Kodulaen ehk eluasemelaen: omafinantseering, Euribor ja laenuvõime

Kodulaen ehk eluasemelaen on pikaajaline laen kodu ostmiseks või ehitamiseks. Selle tagatiseks seatakse tavaliselt ostetavale kinnisvarale hüpoteek. Enamiku inimeste jaoks on see elu suurim rahaline kohustus, mistõttu tasub enne panka minekut läbi mõelda kolm asja: kui palju omafinantseeringut sul on, kui suurt kuumakset suudad kanda ka intressi tõustes ja milline objekt panga jaoks tagatiseks sobib.

Sõltumatu juhend. DoubleResults ei ole laenuandja ega vahenda kodulaene. Sellel lehel ei ole partnerlinke ega pankade intressivõrdlust, sest meie keskregistris ei ole kodulaenude kohta kontrollitud andmeid. Kodulaenu pakkumise saad ainult pangalt ja see on alati personaalne.

Kui palju kodulaenu saab?

Laenusumma sõltub sinu netosissetulekust, olemasolevatest kohustustest, omafinantseeringust ja ostetava kodu väärtusest. Eesti Pank on pankadele seadnud eluasemelaenude väljastamise nõuded (Eesti Pank):

• laenu ja tagatise suhe on üldjuhul kuni 85%;
• laenumaksed võivad moodustada üldjuhul kuni 50% sissetulekust ning ujuva intressiga laenu puhul arvestatakse maksevõimet vähemalt 6% intressiga;
• laenu tähtaeg on kuni 30 aastat;
• pank võib väikese osa laenudest väljastada nendest piiridest erinevalt.

Palk ei võrdu laenusummaga. Kaks sama palgaga inimest võivad saada väga erineva vastuse, kui ühel on juba liising, järelmaks või krediidikonto ja teisel mitte.

Kui suur peab olema omafinantseering?

Eesti Panga nõuete järgi peab omafinantseering üldjuhul olema vähemalt 15% tagatise väärtusest. Seda saab vähendada EISi (endise KredExi) eluasemelaenu käendusega või lisatagatisega, näiteks teise kinnisvaraga.

EISi eluasemelaenu käendus

EISi andmetel võimaldab käendus saada laenu 10% omafinantseeringuga. Käenduse suurus on kuni 24% tagatise väärtusest, kuid mitte üle 20 000 euro, ja käendustasu on 3% käenduse summast (EIS). Käendust taotletakse panga kaudu. Sihtrühmad ja erandid kontrolli EISi kehtivatest tingimustest.

Kuidas kodulaenu intress kujuneb?

Ujuva intressiga kodulaenu intress on panga marginaal pluss baasintress, tavaliselt 6 kuu Euribor. Marginaali lepid kokku pangaga ja see sõltub sinu riskist. Euribor liigub turuga. Näiteks 1,6% marginaali ja 3% Euribori korral on intress 4,6%. Kui Euribor tõuseb, tõuseb ka kuumakse. Seetõttu arvuta enne lepingut, kas suudad maksta ka kõrgema intressiga.

Annuiteet- või võrdsete põhiosamaksetega graafik?

Annuiteetgraafiku kuumakse on (sama Euribori juures) iga kuu sama ja alguses läheb suurem osa intressiks. Võrdsete põhiosamaksete graafikus on kuumakse alguses suurem, kuid laenujääk väheneb kiiremini ja intressikulu kokku on väiksem.

Miks vaadata KKM-i?

Krediidi kulukuse määr (KKM) sisaldab lisaks intressile ka lepingu- ja muid kohustuslikke tasusid. Pakkumiste võrdlemisel on see täpsem kui ainult marginaal.

Kuidas kodulaenu taotlemine käib?

1. Eelhindamine: pank hindab sissetulekut ja kohustusi ning annab esialgse laenuvõime.
2. Objekti valik ja hindamisakt: vara väärtuse hindab tunnustatud hindaja, tavaliselt ostja tellimusel.
3. Laenupakkumine: võta pakkumine vähemalt kahest-kolmest pangast ja võrdle marginaali, KKM-i ning tasusid.
4. Notar: ostu-müügileping ja hüpoteegi seadmine kinnitatakse notaris. Arvesta notaritasu ja riigilõivuga.
5. Väljamakse müüjale ja tagasimaksete algus.

Kodulaen kaastaotlejaga

Kaastaotleja sissetulekut arvestatakse laenuvõime hindamisel, aga ka tema kohustusi. Kaastaotleja vastutab laenu eest samamoodi nagu põhitaotleja.

Korduma kippuvad küsimused

Kas kodulaenu intressi saab tuludeklaratsioonis maha arvata?

Ei. Alates 1. jaanuarist 2024 ei saa eraisik eluasemelaenu intresse maksustatavast tulust maha arvata. Viimati sai seda teha 2023. aasta tulude deklaratsioonis (Maksu- ja Tolliamet).

Kas kodulaen ilma tagatiseta on olemas?

Klassikaline kodulaen on alati tagatisega. Tagatiseta laenud, näiteks väikelaen, on väiksema summa, lühema perioodi ja kõrgema intressiga. Kodu ostmiseks need tavaliselt ei sobi.

Mis vahe on kodulaenul ja hüpoteeklaenul?

Kodulaen on kodu ostmiseks ja selle tagatiseks on tavaliselt sama ostetav vara. Laenu juba olemasoleva kinnisvara tagatisel, mida võid kasutada ka muuks otstarbeks, käsitleme eraldi lehel hüpoteeklaen ehk laen kinnisvara tagatisel.

Kuidas saada teine kodulaen?

Pank hindab, kas suudad teenindada mõlemat laenu korraga, ning samad maksekoormuse piirid kehtivad kõigile laenudele kokku.

Sisu uuendatud: 25.09.2026.