Жилищный кредит: собственный взнос, Euribor и кредитоспособность

Жилищный кредит (эст. kodulaen, или eluasemelaen) — это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья. В качестве обеспечения на приобретаемую недвижимость, как правило, устанавливается ипотека. Для большинства людей это самое крупное финансовое обязательство в жизни, поэтому перед визитом в банк стоит продумать три вопроса: каков ваш собственный взнос, какой ежемесячный платёж вы сможете выплачивать и при росте ставки и какой объект подойдёт банку в качестве залога.

Независимое руководство. DoubleResults не является кредитором и не занимается посредничеством по жилищным кредитам. На этой странице нет партнёрских ссылок и сравнения ставок банков, поскольку в нашем центральном реестре нет проверенных данных по жилищным кредитам. Предложение по жилищному кредиту можно получить только в банке, и оно всегда персональное.

Какую сумму жилищного кредита можно получить?

Сумма кредита зависит от вашего чистого дохода, имеющихся обязательств, собственного взноса и стоимости приобретаемого жилья. Банк Эстонии установил для банков требования к выдаче жилищных кредитов (Банк Эстонии, на эстонском):

• соотношение суммы кредита и залога, как правило, составляет до 85%;
• платежи по кредитам, как правило, могут составлять до 50% дохода, а при кредите с плавающей ставкой платёжеспособность оценивается исходя из ставки не менее 6%;
• срок кредита — до 30 лет;
• банк может выдать небольшую часть кредитов на условиях, отличающихся от этих пределов.

Зарплата не равна сумме кредита. Два человека с одинаковой зарплатой могут получить очень разный ответ, если у одного уже есть лизинг, рассрочка или кредитный счёт, а у другого нет.

Какого размера должен быть собственный взнос?

По требованиям Банка Эстонии собственный взнос, как правило, должен составлять не менее 15% стоимости залога. Его можно уменьшить с помощью поручительства Фонда предпринимательства и инноваций (EIS, прежде KredEx) по жилищному кредиту или дополнительного залога, например другой недвижимости.

Поручительство EIS по жилищному кредиту

По данным EIS, поручительство позволяет получить кредит при собственном взносе 10%. Размер поручительства — до 24% стоимости залога, но не более 20 000 евро, а плата за поручительство составляет 3% от суммы поручительства (EIS, на английском). Поручительство запрашивается через банк. Целевые группы и исключения проверьте в действующих условиях EIS.

Как формируется ставка по жилищному кредиту?

Ставка по жилищному кредиту с плавающей ставкой — это маржа банка плюс базовая ставка, обычно 6-месячный Euribor. Маржу вы согласовываете с банком, и она зависит от риска, связанного с вами. Euribor движется вместе с рынком. Например, при марже 1,6% и Euribor 3% ставка составляет 4,6%. Если Euribor растёт, растёт и ежемесячный платёж. Поэтому до заключения договора рассчитайте, сможете ли вы платить и при более высокой ставке.

Аннуитетный график или график с равными платежами основного долга?

Ежемесячный платёж при аннуитетном графике (при том же Euribor) каждый месяц одинаков, и вначале большая его часть идёт на проценты. При графике с равными платежами основного долга платёж вначале выше, но остаток кредита уменьшается быстрее, а общие расходы на проценты меньше.

Зачем смотреть на ставку затратности кредита (KKM)?

Эта ставка (krediidi kulukuse määr, KKM) включает помимо процентов также плату за договор и другие обязательные платы. При сравнении предложений она точнее, чем одна только маржа.

Как проходит подача заявки на жилищный кредит?

1. Предварительная оценка: банк оценивает доход и обязательства и определяет предварительную кредитоспособность.
2. Выбор объекта и акт оценки: стоимость имущества оценивает признанный оценщик, как правило по заказу покупателя.
3. Кредитное предложение: получите предложения как минимум от двух-трёх банков и сравните маржу, KKM и платы.
4. Нотариус: договор купли-продажи и установление ипотеки заверяются у нотариуса. Учтите плату нотариусу и госпошлину.
5. Выплата продавцу и начало погашения кредита.

Жилищный кредит с созаявителем

Доход созаявителя учитывается при оценке кредитоспособности, но учитываются и его обязательства. Созаявитель отвечает по кредиту так же, как и основной заявитель.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли вычесть проценты по жилищному кредиту в налоговой декларации?

Нет. С 1 января 2024 года физическое лицо не может вычитать проценты по жилищному кредиту из налогооблагаемого дохода. В последний раз это можно было сделать в декларации о доходах за 2023 год (Налогово-таможенный департамент (EMTA), на английском).

Бывает ли жилищный кредит без залога?

Классический жилищный кредит всегда выдаётся с залогом. Кредиты без залога, например малый кредит, имеют меньшую сумму, более короткий срок и более высокую ставку. Для покупки жилья они, как правило, не подходят.

В чём разница между жилищным и ипотечным кредитом?

Жилищный кредит берётся на покупку жилья, и его залогом, как правило, служит то же приобретаемое имущество. Кредит под залог уже имеющейся недвижимости, который можно использовать и для других целей, мы рассматриваем отдельно на странице ипотечный кредит, или кредит под залог недвижимости.

Как получить второй жилищный кредит?

Банк оценивает, сможете ли вы обслуживать оба кредита одновременно, а те же пределы платёжной нагрузки действуют по всем кредитам в совокупности.

Содержание обновлено: 25.09.2026.